「兄弟3人で実家を相続したが、1人が売却に反対していて話が進まない」——共有名義の不動産では、こうしたご相談が非常に多くあります。共有は、相続の場面で「とりあえず」選ばれやすい一方、その後の身動きが取りにくくなる形でもあります。
共有不動産は、できることが持分によって決まる
共有名義の不動産では、何をするかによって必要な同意の範囲が変わります。
- 不動産全体の売却：共有者全員の同意が必要
- 大規模な変更・改築：原則として共有者全員の同意
- 賃貸などの管理行為：持分の過半数の同意
- 保存行為（修繕など）：各共有者が単独でできる
つまり、共有者が1人でも反対していれば、不動産そのものを売ることはできません。持分の割合が大きくても、これは変わりません。
反対の理由は、たいてい「金額」ではない
売却に反対する理由を掘り下げていくと、金額そのものより次のような点に行き着くことがよくあります。
- 実家に住んだ記憶があり、手放すことへの心理的な抵抗がある
- 現在その家に住んでいる、または将来住む可能性を考えている
- 売却価格の根拠や、費用の分担方法に納得できていない
- 他の相続財産の分け方と合わせて不公平だと感じている
このうち、後半の2つは情報を整えることで解消できる可能性があります。査定の根拠、諸費用、税引き後に各人へ分配される金額を明示すると、話し合いの前提が揃います。
合意が難しいときの選択肢
1. 他の共有者に持分を買い取ってもらう
売りたい人が持分を手放し、残りたい人が買い取る方法です。共有関係を解消しつつ、不動産自体は家族に残ります。買い取る側の資金手当てが論点になります。
2. 自分の持分だけを売る
自分の持分だけであれば、他の共有者の同意なく第三者に売ることは可能です。ただし、共有持分は単独では使いにくいため、不動産全体を売るより価格が下がりやすく、その後の共有者間の関係にも影響します。慎重な検討が必要です。
3. 土地を分割して単独名義にする
土地であれば、分筆して各人の単独所有にできる場合があります。分割後の各土地が使える形状・面積であること、接道条件を満たすことが前提になります。
4. 共有物分割請求
話し合いで解決しない場合、裁判所の手続きによって共有関係を解消する方法があります。時間と費用がかかるため、実務上は最後の手段として位置づけられます。
まず取り組むべきは「同じ資料を全員が見ている状態」をつくること
共有の問題は、法的な手段の前に、判断材料の共有で動くことが少なくありません。査定書、費用の見積り、手取り額の試算、税金の見込みを一つの資料にまとめ、全員が同じ情報を見て話す。それだけで、止まっていた話が動くケースを何度も見てきました。
よくあるご質問
共有者の1人と連絡が取れません
まず住民票や戸籍の附票をたどって所在を確認します。それでも連絡が取れない場合、不在者財産管理人の選任など、別の手続きの検討に入ります。
相続した直後です。共有にしないほうがよいですか
将来売る可能性が高いなら、遺産分割の段階で共有を避ける設計を検討する価値があります。相続してから解消するより、分け方を決める時点で調整するほうが選択肢が広く残ります。
弊社にできること
サンライムプロパティは、共有持分や親族間の調整を含む複雑な売却案件を得意としています。査定と費用の見える化から、持分の扱い、売却の順序設計までを売主さまの側で整理し、司法書士・税理士との連携が必要な場面もこちらでお繋ぎします。
ご相談・お問い合わせ
電話：03-5308-3016（営業10:00〜17:00／火・水・祝を除く）。お問い合わせフォームからもご相談いただけます。新宿駅から徒歩5分。「まだ家族の意見がまとまっていない」段階こそ、ご相談ください。